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01 | 深圳房价，重回6万
尽管有五一长假影响，但北上广深四大一线城市5月份的楼市，依旧交出了一份靓丽成绩单。
北京方面：5月北京二手房网签成交量16008套，虽然环比有所下降，但是同比上升约12%，为近5年来同期新高。
上海方面：2026年5月，上海二手房网签成交28023套（全口径数据，含商业、车位等），同比增长约31%。这一成交规模不仅创下近6年来的5月份同期新高，即使放在近十年的时间跨度中，也仅次于2020年5月约3.05万套的成交水平。
广州方面：二手房网签10100套，环比增长19%，同比增长31%；新房网签7180套，环比增长25%，同比增长9%，合计超1.7万套，均创近一年单月成交新高。
深圳方面：一二手房合计网签13348套，环比增长6%，同比大涨28%。其中，新房市场表现尤为亮眼，一手房合计网签6651套，环比激增21%，同比增长36%，成为拉动整体成交的主力。二手房网签6697套，环比下跌6%，同比上涨21%。
其中一二手住宅合计成交14个月以来首次突破万套。
来源：乐有家研究中心
此外，深圳的房价，也悄悄涨破了6万元，再次回到“6”字打头时代。
乐有家研究中心统计，5月份深圳二手房成交均价高达6.08万元，相较于4月份环比上涨了4.8%。
来源：乐有家研究中心
贝壳找房追踪的数据显示，5月份深圳二手房成交价环比上涨了4.1%，至4.78万元。
来源：贝壳找房
02 | 深圳房价为何涨了
关键问题来了，一线城市5月份的火热成交，是否意味着楼市就此筑底，要开始反弹了？
本号的观点依旧不变，上涨是阶段性的，筑底尚未到来。
首先，我们要清楚一点，现在官方媒体对楼市的报道，基本都是抓住一个利好点无限放大。
比如北京二手房成交量，3月份以来其实是持续下跌的，3月份二手房成交19886套，4月份17893套，5月份成交16008套。
但官方媒体有意无限放大同比，得出了创五年来同期新高。
这种说法没有错，但报喜不报忧的做法已经成为了惯例。假如同比下降，环比上涨，他们就会强调环比。反正哪个数据好，就会强调哪个数据。
上海也是一样。上海3月二手房成交3.12万套，4月成交2.87万套，5月份成交2.8万套，当然5月份有五一假期影响在。
其次，深圳、广州成交量上涨，更多是4月末新政的短期效果，特别是广州。
4月29日，深圳发布了楼市新政，进一步放松限购。
来源：深圳市政府官网
在此之前，福田、南山以及宝安区新安街道，仍需要一年社保才能购房，且限制套数。新政则规定，只要有深圳居住证，就可以买一套，没了社保限制。而且，拥有深圳一年社保或纳税证明的，在原限购区内可以增加一套购房权限，也即在南山、福田和宝安新安街道，原来只能买两套，现在可以买三套。除此之外，深圳还上调了公积金贷款额度。
广州立刻跟随，但广州已经是完全不限购了，于是广州推出了提高公积金贷款额度，给予“卖旧买新”最高3万元补贴，并直接鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施。
这一招增强了房子学位的确定性，进一步巩固入场人的信心。
5月份广州又陆续增加了两个大招，一个是进一步扩大“商转公贷款”的受益范围，另一个则是官方下场，回收核心区的老破小二手房。
5月26日广州下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出回收广州环城高速以内总价300万、面积70平以下的二手房。
但同时也强调，收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保用于“卖旧买新”全流程“专款专用“，被收购二手房的业主，必须在80天内去买市内新建商品房。
新政作用下，深圳新房成交涨势明显，5月份一手住宅网签量4543套，环比上涨了33.6%，同比上涨了44.4%。
二手房环比则呈现了下跌，5月网签量为5534套，环比下跌6%，同比上涨21%。
多条措施累计发布的广州，则呈现出了新房与二手房，无论环比还是同比，都上涨了不少。
03 | 谈底部尚早
一线城市，特别是广州、深圳成交量的回暖，证明这种级别的城市，购买力依旧强悍，口子一放松，还是会释放一部分消费力。
过去几年就是这样反反复复，出一道新政，成交量反弹一两个月，然后又下来了。
此外，深圳、广州不断涌入的人口也进一步增强了两座城市的购房需求。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
本号不断强调过，一线城市与部分强二线城市，因为独特的稀缺性，并不缺购买力，缺的是信心。
本号判断这类城市尚未见底的逻辑，也在于信心。
本号之所以强调房价见底为时尚早，在于两点：
第一，从客观现实来看，信心与预期依旧缺失。
一线城市房价早晚会筑底反弹，但节点不会是现在，因为从全国大环境与全球格局来看，经济回暖与就业复苏，任重道远。
4月份宏观经济数据与央行公布的金融数据，都是最好的佐证。
国家统计局披露的4月份消费增速降到了2023年以来最低，只有0.2%。
此外，4月份工业产出同比增长4.1%，低于3月份的5.7%，也远低于市场普遍预期，是自2023年7月以来最低增速。
这反映出民众的消费，依旧是防御性的，而非扩张性的。
更能佐证这一论断的数据，来自央行。
央行公布的4月份金融数据显示：
4月份短期贷款（主要是消费贷）减少了4562亿元，中长期贷款也即房贷，减少了3408亿元。
这是继2月份房贷负增长后，又一次负增长。
来源：说财猫；数据：央行
当下是什么状况，其实不用看任何数据，因为“钱难赚”、“就业难”已经成为各行各业的共识。
这种背景下，即便是不缺购买力的一线，也会在信心不足、预期不足的背景下，进入新一轮观望。
当前成交量回暖，只能说明市场情绪有所修复，不能证明新一轮牛市已经到来。真正决定房价方向的，仍然是收入预期、就业预期和经济预期。
当人们重新相信未来、敢于消费、敢于负债的时候，楼市的真正底部才会出现。
而在那一天到来之前，市场大概率仍将维持反复震荡、局部回暖、整体向下的格局。
第二，从国际经验来看，也为时尚早。
按照日本的经验来看，一线城市的调整，还需要一年左右的时间。
1990年日本房地产泡沫破裂，之后四年日本各地房价无差别下跌，1995年开始东京房价缓慢下跌，2002年东京房价与整个日本房价出现K型分化，东京筑底反弹，日本整体房价直到2021年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。
也即是说，日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到2002年才筑底反弹。东京房价调整用了12年。
我们的一线城市房价从2021年开始调整，距今也不过五年而已。
当然，我们也要看到，东京房价调整的12年中，跌幅主要集中在头五年，之后七年基本是非常平缓的下跌。
这也意味着，我们的一线城市在调整五年后的今天，未来的跌幅空间也不会太大，大概率是在底部横盘几年。
对于三四线城市而言，则完全是另一套逻辑。
人口持续流出、产业支撑不足、年轻人不断离开的城市，房子已经是纯纯的消费品，彻底丧失了金融属性。
过去二十多年，中国房地产最大的红利，本质上来自人口向大城市集中。
今天，人口仍在流动，只是流向更加明确——流向一线城市、强二线城市和都市圈核心区。
因此，未来房地产市场最大的特征，不是普涨，而是分化。
强者恒强，弱者承压；核心资产继续稀缺，普通资产不断贬值；人口流入区与人口流出区之间的价值鸿沟，将越来越大。
对于深圳、广州、上海、北京这样的城市，恰如我上面强调的，早晚会筑底反弹，因为人口、产业、资金和资源，依旧在向这些地方聚集。
主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞
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